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谢逸枫:6月全国百城房价普涨

2015-07-04 12:00来源: 浏览次数457

如老谢5月的楼市形势分析与6月走势判断结果一致,房价由跌转涨之后必延续上涨态势,且涨幅扩大,大部分城市房价进入上涨通道。2015年6月30日,中国指数研究院发布6月百城住宅价格指数。数据显示,2015年6月,全国100个城市(新建)住宅平均价格1为10628元/平方米,环比上涨0.56%,涨幅较上月扩大0.11个百分点。从涨跌城市个数看,53个城市环比上涨,46个城市环比下跌,1个城市环比持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量增加5个,其中涨幅在 1%以上的城市有15个,较上月增加7个;本月价格环比下跌的城市数量减少6个,其中跌幅在 1%以上的城市有12个,较上月减少5个。同比来看,全国 100个城市(新建)住宅均价与 2014年6月相比下跌 2.70%,跌幅较上月收窄1.03个百分点。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为 6991元/平方米,环比上涨 1.06%,同比下跌3.39%。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为19357元/平方米,环比上涨1.09%,涨幅较上月扩大0.10个百分点;同比仍下跌,但跌幅收窄1.51个百分点,至 0.82%。

2015年 6月,全国 100个城市(新建)住宅均价环比上涨 0.56%,涨幅扩大 0.11个百分点,同比下跌 2.70%,跌幅收窄 1.03个百分点;十大城市(新建)住宅均价环比上涨 1.09%,涨幅扩大 0.10个百分点,同比下跌 0.82%,跌幅收窄 1.51个百分点。货币政策方面,央行决定自 2015年 6月 28日起有针对性地对金融机构实施定向降准,同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,意在提振实体经济、降低企业融资成本;其它政策方面,中央及地方继续释放稳定楼市信号,多种方式调整、放松住房公积金政策;供求方面,随着各类政策效应的累积,市场需求继续释放,成交加速回暖,并带动各地供应量持续放大。整体来看,6月楼市延续升温态势,百城价格指数继续上涨,环比涨幅扩大,同比跌幅继续收窄。展望未来,央行年内第三次降息降准,将进一步降低购房成本、推动需求平稳释放、助力市场加速回暖。随着楼市成交回升,一线及部分热点二线城市库存压力将进一步减轻,房价将延续上涨趋势;而库存水平高的城市仍然面临较大的去化压力,以价换量”仍是其未来市场的主基调,房价将保持相对平稳。

2014年1月-2015年6月100个城市新建住宅房价环比月份 均价 幅度 上涨城市 下跌城市 持平1月 10901 0.63% 62 37 12月 10960 0.54% 64 36 03月 11002 0.38% 63 37 04月 11013 0.10% 55 45 05月 10978 -0.32% 37 62 16月 10923 -0.50% 29 71 07月 10835 -0.81% 24 76 08月 10771 -0.59% 26 74 0 9月 10671 -0.92% 21 79 010月 10629 -0.40% 27 73 011月 10589 -0.38% 24 76 012月 10542 -0.44% 30 70 01月 10564-0.21% 44 56 02月10539-0.24% 3961 0

3月 10523 -0.15% 43 552

4月 10522 -0.01% 39 60 15月 10569 0.45% 48 52 0

6月 10628 0.56% 53 46 1

2014年1月-2015年6月100个城市新建住宅房价同比月份 幅度 上涨城市 下跌城市 持平1月 11.10% 94 6 02月 10.79% 90 10 03月 10.04% 88 12 04月 9.16% 82 18 05月 7.84% 69 31 06月 6.48% 63 37 07月 4.72% 48 52 08月 3.15% 39 61 09月 1.12% 29 71 010月 -0.52% 22 78 011月 -1.57% 18 82 012月 -2.66% 15 85 01月 -3.09% 18 82 02月 -3.84% 13 87 0

3月 -4.35% 13 87 04月 -4.46%1090 0

5月-3.73% 1387 0

6月 -2.70% 1387 0

数据来源:中国指数研究

当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“当前房价总体延续平稳上涨形势,越来越多城市进入上涨通道,呈现小幅度普涨复苏态势。一是6月百城环比房价延续上涨,且涨幅扩大,上涨的城市首次超过半数。二是6月288城房价也是延续上涨,涨幅扩大,上涨城市数量超过半。三是5月全国房价涨幅扩大到3.3%,而住宅达到5.2%,创2014年以来最高涨幅。四是5月70城房价环比上涨0.7%,涨幅扩大,因此,楼市调整期宣告大部分已基本正式终结,未来会有越来越多的城市房价进入上涨行情。预计于今年三季度楼市全面见底回暖,四季度房价全面上涨,进入上行通道。”

当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称:“6月百城房价延续强势上涨态势,不仅上涨的城市扩容,涨幅不断的上升。由于住宅库存与资金杠杆的下降,刺激政策逐渐落地,楼市量升拉动房价上涨。预计6月成交量持续上升,7月楼市加快回暖,房价保持上涨走势。一是经济企稳形势不可阻挡,后面会有新的刺激政策。二是货币会继续宽松,降准、降息未到位。三是刺激政策的效果会逐渐显现。四是6月百城房价环比涨幅0.56%。五是6月百城房价同比首次收窄到2.70%。六是6月100个城市房价上涨的数量超过半。因此,新一轮中央、地方政策刺激之下,楼市将加快复苏步伐。”

当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“6月全国楼市分化不断加深,区域市场发展严重不平衡。一、二线楼市复苏回暖步伐加快,三、四线楼市仍苦苦挣扎。各地楼市陆续传出的回暖信号,房价大多城市已止跌,一线城市率先大幅上涨,复苏回暖。一是北京6月一二手房成交创下新高。二是广州6月一手房创今年新高。三是深圳房价6月继续大幅度上涨。四是6月上海新房成交量创5年新高,房产中介门店又如雨后春笋般归来。五是6月北京、上海、广州、深圳的一线城市,都在2014年以来再次出现了“日光盘”。六是6月一线、二线城市土地市场火热重现。毫无疑问,全国主要城市回暖趋势不可阻断,预计四季度全国大部分城市进入上涨通道。”

当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“6月房价强势上涨,涨幅扩大,主要源于八方面力量的推动。一是政策松绑。限购、限贷政策松绑,购房者的入市门槛不断降低,需求不断增加。二是房贷放松。信贷成本降低,购房成本压力下降,需求爆发。三是中央与地方“救市”政策联合出台,楼市预期上涨强烈。四是受政策利好,需求释放,再加上供应减少影响,库存压力连续下降。五是总理首次就房地产市场表态,市场信心有所增强。六是市场供求扭转,一二线城市库存回到合理水平。七是股市资金转战楼市,市场流动性增强楼市资金面。八是一二线城市楼市火爆,引起市场局部效应。毫无疑问,多地密集出台的楼市新政效应逐渐显现与再次大幅度降息降准,成为6月主要城市楼市回暖的主要原因。”

当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“当前全国楼市总体处于调整期的探底阶段,呈现回暖气象走势。上半年楼市的火热表现超过市场预期,下半年楼市的走势,主要是趋于复苏上涨。一是2015年6月一线城市、部分二线城市率先上涨,全面上涨至少要到2015年三季度。二是三、四线城市要止跌、上涨,需要到四季度,少部分城市要到2016年一季度。三是楼市政策将继续放松、分类调整,货币政策面也将迎来宽松局面。四是全国库存量与三四线城市库存开始在5月下降,预计到年底回到合理空间。因此,2015年全国楼市总体探底复苏,回暖上涨,市场呈现先下后上发展态势,全年比2014年好。随着未来继续降准、降息,房贷、金融、税收、消费、投资、公积金政策调整,流动性逐渐会偏向宽松。预计2015年楼市成交持续上升,房价回暖上涨。”

当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“目前中国楼市整体供大于求的基本面仍未实质改变,三四线城市去库存和全国城市分化的走势将是今年政策调整主基调。按照过去几轮调整期的经验,本轮楼市调整期有八个最基本特征:一是城市分化、三四线库存偏高,但绝对不会崩盘。二是经济下行、增速放缓,房地产低迷是主因。三是市场量价不稳,但成交量先于房价复苏,二手房先于一手房。四是政策宽松、房企资金相对紧,银行最后仍会加大信贷。五是房企业绩仍会分化。六是地方政府继续刺激楼市,中央表态支持。七是购房者由观望到恐慌,最后变成积极入市。八是房企强行进入一二线,占领制高点。”

当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“2015年中国楼市走势基本是量升价涨,先下后上,总体好于2014年。首先是宏观经济层面看,稳增长是重中之重,目标是7%-7.5%之间。经济企稳之后,楼市复苏与回暖必然成现实。其次是货币政策看,定向宽松转向全面,降息、降准空间未结束。再次是楼市调控看,趋于放松,新的刺激政策持续,地方政府加大执行力度。再其次是房企资金看,中性趋松,融资与信贷的利率不断下降,年底则会逐渐宽松。最后是库存看,总体偏高,库存和去化周期会下半年后见顶,供求扭转。五是股市已进入“慢牛”模式,楼市则进入快速“上涨”通道,楼市强于股市。因此,2015年中国楼市整体来看,成交量上升之后房价则稳定,市场在2015年三季度见底部,四季度复苏上涨。”

当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫判断:“目前中国楼市已进入一个新常态周期,主要和宏观经济相对低迷、货币政策相对偏紧、整体库存偏高、资金压力大、股市不正常疯涨有直接关系。由于一、二线房地产市场行情有所好转,三、四线城市高库存的现状仍未改变,短期内部分四三线城市住宅价格面临下行压力。未来“城市分化与去库存”是今年下半年中国楼市主旋律,中央楼市调控依然是保持分类指导、稳增长的基调,促进楼市稳定发展。一方面是为防止部分三、四线城市房价、地价下行过快,导致楼市不健康的崩溃现象。另一方面是避免楼市拖累宏观经济增长,影响到稳增长的支撑。最后是考虑到消化产能过剩、还地方债务、土地财政的需要。预计下半年地方政府会出加大新的刺激政策,在中央层面政策趋松的背景下,地方政府“救市”行动会越来越频繁,刺激楼市复苏上升。”

2014年1月-2015年6月288个城市房价指数环同比

月份 点 环比 同比 上涨城市 下跌城市 1月 1093.9 0.45% 9.39% 193 952月 1097.9 0.35% 9.08% 176 112 3月 1098.6 0.08% 8.14% 167 1214月 1098.3 -0.02% 6.90% 165 1235月 1097.9 -0.03% 5.80% 145 1436月 1097.2 -0.06% 5.33% 136 1527月 1095.8 -0.13% 4.31% 140 1488月 1092.9 -0.26% 2.93% 135 1539月 1090.2 -0.25% 2.25% 135 15310月 1086.7 -0.32% 1.08% 118 17011月 1083.7 -0.27% 0.04% 119 16912月 1080.9 -0.26% -0.74% 116 1721月 1080.5 -0.10% -1.22% 123 1652月 1079.5 -0.06% -1.62% 1271613月 1098.6-0.01% -1.71% 141 147

4月 1079.6 -0.01% -1.69%140148

5月 1080.3 0.05%-1.61% 143 145

6月 1083.3 0.28%-1.27% 145133

数据来源:克、易、中

《2015年5月中国城市住房价格288指数》(以下简称“中住288指数”)显示,其监测的全国288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数”为1083.3点,较上月上升3.0点,环比上涨0.28%,涨幅较上月扩大0.23个百分点,全国一手房价格指数连续两个月上涨,同比跌幅继续小幅收窄至1.27%。同日发布的二手房价格60指数为1084.2点,较上月上升1.8点,环比上涨0.16%,同比下跌1.97%。经统计,监控的288个主要城市中,共有145个城市一手房价格指数环比出现上涨,上涨城市数量较上月增加2个。其中广东省深圳环比上涨5.33%,占据全国涨幅首位,其它城市涨幅均未超过5%,山西省大同、湖北省武汉、湖北省荆门以及上海市分别以3.54%、2.76%、2.48%和2.21%的涨幅分列全国涨幅二至五位。另一方面,一手房价格指数下跌的城市数量为143个。其中广西壮族自治区贺州环比下跌4.04%,居全国跌幅首位,云南省普洱、福建省龙岩、广东省汕尾、广西壮族自治区钦州分别下跌3.60%、3.57%、3.53%和3.40%,分列跌幅二至五位。

全国31个省级行政区域中,一手房价格指数环比下降的区域数为10个,较上月减少5个。上海、北京、天津、山西省、重庆、浙江省、内蒙古自治区、黑龙江省、广东省、江苏省、安徽省、河北省、福建省、贵州省、河南省、湖北省、青海省、海南省、辽宁省、陕西省、甘肃省等21个省级行政区域一手房价格指数环比有小幅上升。一线城市一手房价格指数环比全部上涨,从一线城市数据来看,一手房价格指数继续上涨。深圳涨幅最高,为5.33%;上海、北京、广州环比涨幅位列第二到第四位,分别为:2.21%、1.00%、0.72%。2015年6月,北京一手房交易价格指数为1235.6点,较上月上升12.2点,环比上涨1.00%,同比涨幅为1.39%。2015年6月,上海一手房价格指数为1312.8点,较上月上升28.3点,环比上涨2.21%,涨幅较上月扩大1.35个百分点,同比涨幅为4.19%。2015年6月,广州一手房价格指数为1195.0点,较上月上升8.6点,环比上涨0.72%,同比跌幅继续小幅收窄至0.34%。2015年6月,深圳一手房价格指数为1234.9点,较上月上升62.5点,环比上涨5.33%,涨幅较上月扩大3.12个百分点,同比上涨8.30%。


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