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同为3房户型,为何有78㎡、90㎡、120㎡等不同规格?

2018-05-14 16:53来源: 浏览次数290

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任何一个项目楼盘的户型面积都不可能完全一致,而户型面积的最终确定,受多方面因素影响,包括项目容积率、楼盘档次、竞品楼盘、市场成交数据、目标客户需求、房企销售目标,甚至公摊面积。


上周,有人提问:高层住宅的常见层数11层、18层、26层、33层是如何确定的?


  顺着这个思路,探讨下另一个问题:


同为3房户型,为何有的是53㎡三房,如龙湖好城时光;有的是97㎡三房,如南部湾万科城;还有的三房面积能达到120㎡,甚至更多?


其实,任何一个项目楼盘的户型面积都不可能完全一致,而户型面积的最终确定,受多方面因素影响,包括项目容积率、楼盘档次、竞品楼盘、市场成交数据、目标客户需求、房企销售目标,甚至公摊面积,等等。


下面,为大家深扒一下这个问题。


三房户型的各面积段分类


首先,小编要对各面积档的三房户型进行分类,分类原则来源于实际使用需求。


1.多层建筑80㎡以下三房,通常都要通过局部改造(例如封闭阳台)才能勉强达到2个居住空间加一个工作空间(书房)的使用功能,同时公共空间(客厅、走道)会很大程度的压缩——这种三房有时候被称为两房半,往往要通过赠送面积或者改造才能达到基本使用功能。


2.80-90㎡的三房户型,能勉强提供两个居住空间加一个工作空间(房间尺寸较小),客厅通常兼做餐厅使用,卫生间有可能无开窗——这类为紧凑型三房。


3.90-100平米的三房户型,比较常见的三居室,三个居室空间尺寸适中,书房可以兼作为卧室使用,还可以做到双阳台,卫生间能独立采光通风,餐厅也有可能相对独立——这类为经济型三房。


4.100-110平米的三房户型,其居住舒适度和完善的功能是这类户型设计的首要考虑。首先是房间尺度,这类三房户型必须保证各房间床旁设计有足够的衣柜的尺寸,餐厅、客厅独立并有较好的尺度,第二,像105㎡以上的户型还应该出现双卫设计(两个卫生间)——这类为舒适型三房。


5.110-120平米,双卫设计(独立开窗),各房间有舒适尺度,并充分考虑生活便利性——115平米以上户型,储藏空间,主卧进入式衣橱都会成为常规配置——这类即平时所说的大三房户型(高档三房)


6.120平米以上的三房户型已经算豪华了,前面讲的都有,只是尺寸更宜居,还有可能出现入户花园等奢侈型配置。


以上这些都是指多层建筑的三房面积档。如果是高层建筑,全部在此基础上加5平米左右的公摊。


5个决定户型面积段选择的关键因素


在了解了这几个三房面积段的分类后,我们再来分析,究竟有哪些因素决定了项目楼盘的三房面积段选择?


1.项目定位和目标客户需求


项目定位和目标客户需求应该是户型面积段的最重要决定因素。因为项目的档次定位不同,决定了其目标客户的不同,而不同档次客户群的生活习惯、居住观念,导致其对户型面积的要求存在巨大差异。


比如80㎡以下和80-90㎡的紧凑型三房,通常对应的是刚需楼盘,尤其体现在房价较高的一线城市。因为这个面积段的三房户型一般都针对年轻两代居,主攻30岁以下年轻家庭,是主卧室+儿童卧室+书房的结构。另外,它也是租赁市场很受单身或者年轻无孩家庭热捧的三房面积段,因此也是投资型住宅的主力。


90-100㎡、100-110㎡这两个面积段的三房户型,则主要针对有一定经济实力的两代居或有实际需要的三代居(老人帮着带小孩)。当作为三代居使用时书房功能可以取消,作为老人卧室使用。因为家庭人口的增加,对房间功能的需求也相应增加了,所以独立的餐厅,衣橱空间等都成为必须考虑的。


110-120㎡的三房户型所针对的客户群又反过来了,一般是两代居。这类住宅的目标客户往往经济实力好很多,出于生活品质的考虑,各个房间的功能会明确很多,两个卧室,一个书房都应该尽力做到舒适,即使是偶有作为三代居使用,也不会持久,必然会换四房以上。这种客户的年龄一般在35-45岁之间,有一定经济实力,且孩子开始有自己的空间要求。


多层120㎡以上,高层125㎡以上的三房户型,对应的当然就是高端盘了。因为这个面积段往往都是讲究居住品质的人士首选,而且通常没有三代居的考虑,因为在130㎡以上已经可以开始选择四室户型了。


2.竞品户型和成交畅销户型


在项目户型面积段确定的过程中,竞品户型和二手市场成交户型对项目户型面积的最终确定,也起到重要作用。


首先,潜在竞争项目的户型面积和配比,能帮助项目楼盘弄清整个市场的主力户型和面积是多少、竞争集中在哪个区间、还有哪些市场空白点。通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例的系统分析,项目楼盘可以进一步得出意向基本面积区间和户型比例。


比如经过分析,发现潜在竞争项目的三房面积在80-100㎡这两个区间,因此,可以初步得出本项目三房户型的面积区间应该在这个面积区间。


第二,项目片区的三级市场(二手房市场)成交户型和需求户型,也将影响项目中三房户型面积的确定。


举个例子,通过对某二级城市某片区的三级市场畅销户型进行统计,我们发现三房畅销面积段的下限高于80㎡,那么,原定为80-100㎡的面积区间,就将要因此调高10㎡,变成90-100㎡。


3.性价比


对户型面积的最终确定,也与性价比有关。


刚刚我们说,不同面积段的三房户型,将会对应不同档次的楼盘和相应的目标客户。但90-100㎡这个区间内,可以选的面积有很多,比如92㎡、93㎡、94㎡、98㎡等等,那么,同为刚需盘,我的三房面积究竟应该定多大呢?


事实上,从销售角度讲,户型面积大小最终决定的还是总价。同一个片区,假设我的楼盘定价与竞品盘一样,都是10600元/㎡,但我定的三房面积是92㎡,竞品盘的三房户型面积是95㎡,我的三房去化就绝对要好于竞品盘。


为什么?我们来算一下总价:在竞品盘买一套三房,需要花去10600元/㎡*95㎡=100.7万元,而在我这里购买一套三房,则要花费10600元/㎡*92㎡=97.52万元


一个总价在100万以上,一个总价则在100万以上。别小看这点差别,但往往会决定一个家庭最后的购买决策。


因此,项目在确定自己的户型面积时,也会结合总价进行考虑,这也决定了为什么在同一片区,都是三房户型,有的是95㎡三房,有的却是92㎡三房。


4.公摊面积


同一个户型却面积不一,还有可能与公摊面积有关。


我们先来温习一个公式:建筑面积=套内面积+公摊面积,而我们购买的是建筑面积,这就意味着:假如两个楼盘的三房户型,其套内面积都是一样的,但假如A盘公摊面积>B盘,这个A盘的三房面积就会偏大。


而层数不同、交通核(电梯间和楼梯)的摆放方式不同、设备管井的大小不同、大堂的面积不一,都可能对公摊面积产生影响。


光就层数来说,一般楼层越高,公摊系数越大,公摊面积自然也高。如此一来,即便是套内面积和竞品楼盘一样,但由于公摊面积大,其户型的建筑面积自然也大,也就可能出现先头我们提到的,有的三房是97㎡,有的三房却是92㎡。


5.国家政策


最后一个影响户型面积的因素,是国家政策。因为根据国家的相关税收规定,90㎡以下、90-140(或144)㎡,以及140(或144)㎡以上这三个面积段,房子所要缴纳的契税标准是不一样的。这对于三房面积的最终确定,这也很重要。


当然,除了以上几个因素以外,项目所处区域城市不同,情况也会发生变化。比如上面的分类举例,更多是参考一二线城市的三房面积数据,而到了三四线城市,可能会出现135㎡的三房户型比比皆是。

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