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公摊面积“发明者”都退休了, 那公摊面积该不该“退休”

2018-05-15 09:05来源:顿斯ARCH 浏览次数391

香港楼市历来以创新性闻名,其楼市火 爆期间发明了“楼花”(预售房)和“公摊面积”(据传为李嘉诚首创)等销售方式。

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众所周知,我们目前大部分商品房的销售面积也是采用套内建筑面积加分摊的公用建筑面积进行出售。主要由于长久以来房地产行业都处于卖方市场,导致消费者缺乏议价能力普遍只能被动接受。不过现在相信不少人也开始遇到有些开发商通过各种形式的“赠送面积”(当然赠送面积一般是没有产权的)来吸引消费者的情况,其实也是说明了房地产行业部分地区的开发商的优势地位在开始慢慢下降,风向正在转向消费者一方。


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由于中国大陆房地产行业起步较晚,所以在制度建设上一定程度借鉴了中国香港的经验,就引入了公摊面积。国内关于公摊的面积的最早规定来自于住建局-建房[1995]517号文《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的相关规定。其实仔细阅读文件会发现当时其实规定了三种销售方式:

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其中第三条也写明商品房可以按照建筑面积(包括套内建筑面积)进行计价的,而且后来建设部发布的《商品房销售管理办法》中也有相关规定:

第十八条商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。


商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。


按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

下面一张图介绍按“套”或“单元”出售的商品房销售面积组成


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对于普通人来说核算可能也是过于复杂,也不可能拿着尺子去实际测量公摊面积


目前其实在重庆主城大部分商品房也开始采用套内建筑面积来进行销售。而公摊面积发源地香港,现在买房时销售人员也只谈套内实用面积完全摒弃了建筑面积和实用率的概念,现在谈及的价格,其计算也是按套内实用面积进行。


而且,赠送面积引发了不少的争论和违法行为,随着赠送面积的严格管制,越来越多的相关法规出台,例如2018年7月1日以后,浙江新出让(或划拨)的土地,住宅套内阳台不论封闭与否,均按1/2计算建筑面积,但按1/2计算后的单套住宅阳台占总面积(不含阳台)比值超过7%的,超过部分就要按全面积计算。

因此按套内面积出售将是房地产发展的未来趋势。



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