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卖家“一房两卖”怎么破?中介、购房者认真读!

2018-05-15 09:31来源: 浏览次数303

近年来,房地产市场持续火爆,“因房生恨”的闹剧时有发生,在经济利益驱使下,有的卖房人将房屋同时卖给两个或多个买房人,此举被称作“一房数卖”。

北京市二中院调研发现,95%以上的“一房二卖”案件系二手房交易引发,一些卖房人在利益驱使下想尽“损招”坑害买房人。法官提示,购买二手房应“先查后买”,必要时可申请预告登记。


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先买房者提诉讼 争房要钱占比相当

市二中院法官介绍, “一房两卖”引发的纠纷案中,卖房人与先买房人签订合同后,通常在极短时间内将房屋过户给后买房人。部分案件中,房屋被过户到后买房人后,又被迅速转卖他人或数次转手,导致先买房人想追回房屋难上加难,还有的房屋涉及抵押、民间高利贷等。

后买房人都是和卖方串通的吗?二中院民一庭副庭长蒋春燕说,从已结案件中分析,大多数后签约的买房人也是受了卖房人的蒙骗,对这套房子曾经出售的情况并不知道。但是这并不等于后买房者没有过失。在一些案件中,房屋已经被先买房人占有,后买房人或是没实地看房,或是明知道房屋被其他人占有使用,却没有多问一句,更没查证。如果疏忽明显,法院会认定后买房人未尽到合理审慎的注意义务。



卖房 人毁约花样翻新

在整个合同履行期间,部分卖房人的毁约手段花样翻新。有的采取先将房屋更名到子女名下,再以子女名义“一房二卖”;有的让配偶状告自己,声称“不同意卖房”,起诉主张买卖合同无效;有的甚至串通熟人虚构交易办理过户,然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。如果合同履约时间很长,如房子还没有获得房产证,需要“等证交易”,在此期间房价上涨过多,卖家容易产生“卖亏了”的心理。即使一般的二手房交易,由于多种原因使得流程中的解押、房屋核验、网签、贷款、过户等环节非常漫长,交易周期长达数月甚至以年计,也难以避免房价上涨,无形中造成卖房人心理落差。



卖房 人毁约违法成本低

法官说,几乎所有的“一房二卖”纠纷诉讼都由先买房人提起,通常情况下,卖房人后出售房屋的价格明显高于先卖出的价格,差价动辄数十万,有的甚至数百万。

在大多数案件中,卖房人违约成本较低。民事案件中的违约金仅以补偿守约方的实际损失为限,合同约定的违约金过分高于实际损失的,当事人可以申请法院调整减少。因此,在卖房人“一房二卖”构成违约的情况下,往往法院仅判决其向买房人支付与房屋差价损失相当的违约赔偿,相当于卖房人把“多卖的钱”赔了出去。因此很多情况下卖房人可能并没有遭受与守约相比额外的利益损失或者惩罚,违约成本比较低。只有在个别案例中,卖房人在诉讼后不履行判决义务,未将房屋交付买受人,反而将房屋又卖给他人,因此而被司法机关以拒不执行判决罪判处有期徒刑。此外,卖房人将房屋“一房二卖”骗取他人购房款的,还可能涉嫌触犯刑法构成犯罪。


“一房二卖”给守规矩的履约方带来的困扰可能并不止于经济损失,如因为学区房无法正常过户,影响孩子入学。民一庭法官王继玉说,这样的损失对于买房人可能是相当巨大,但如果双方在合同中没有明确进行约定,对买房人而言,如何证明自己的损失就会非常困难。“如果是买房人购房的目的就是为了孩子上学,那就应该在合同中对此进行明确约定,并且约定 孩子未入学需有赔偿 ,那么在审理过程中,法官就会对此加以考虑。”

从诉讼请求看,先买房人面对房屋被“一房二卖”提起诉讼,要么争房,要么要钱,两种诉求在实际审判的案件中各占50%。

一房两卖

诉讼中先买房者必赢?

法院:看具体情节

法官介绍,“一房两卖”纠纷诉讼大多由先买房人提起,但在审判实践中,法院既有把房屋判给先买房人的,也有把房屋判给后买房人的,并非单纯根据“先来后到”确定房屋的归属。

根据最高法、北京市高院相关规定,司法实践形成的“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为:已经办理房屋所有权转移登记的,办理登记的买受人权利优先;均未办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的,实际合法占有房屋的买受人权利优先;既未办理房屋所有权转移登记亦未交付房屋的,应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素,公平合理予以确定;后买房人在签订合同时知道或者应当知道房屋已被其他人购买的而恶意办理登记的,权利不得优先于先买房人。


法院

建议“买房人可善用预告

登记制度”

如何避免被“一房两卖”?法官建议市民,买房时应选择产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋。同时,买房人应审查房屋的权利状态,确定房屋有无抵押、共有权人是否同意出售、有没有诉讼或法院查封等权利受限情况。还要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人户口,有条件定要亲自实地查验房屋。

此外,在二手房交易过程中,买房人应尽量缩短交易周期,及时办理产权转移登记,出现纠纷及时主张权利,及时申请诉讼保全。

法官建议,如果买卖房屋后无法立即办理产权转移登记的,买房人可申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力,也排除了卖房人将房屋过户给其他人的可能。

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