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未来五年,房地产最关键的节点,可能悲剧!

2018-06-13 10:11来源:老晋房产观 浏览次数283

今天的内容是大家非常非常关心的。大概在一个月之前,深圳搞了一个新政,推出60%的保障性住房。这不是一个孤立的事件,它其实是一系列事件中的一环。


那么,深圳这个新政到底意味着什么?对房地产市场有影响,是不是深圳的事情?


其实不是的,它不是深圳一个城市的问题,它其实是全国房地产,包括北京天津所有城市的一个缩影。


深圳的套利空间

我们从这个政策里面微言大义,我们可以分析出很多的门道。那么,提早做准备的话,就可以从里面赚一点点钱。


6月5号这个新政讲的是什么?60%的保障房,廉租房:租赁型住房:人才住房=20%:20%:20%,真正的商品房只剩下40%。这40%,还不是完全的商品房,这里面还有东西。像限价,规定一手房只能卖8万。


限价其实也不是纯粹的商品房,就是真正的这个商品房不到40%。

深圳并不是孤立的,北京这个名词就更多了。

最早的经济适用房、共有产权房、限价房;竞房价、竞地价,还有什么人才住房、定向住房、机关大院房,北京几十个名,我都分不清楚了。



我要提一个问题,商品房去哪里?


90年代开始,中国进入了一个叫做商品房的改革。30年前,当时我们没有意识到它有多么多么的珍贵,也没有意识到商品房这三个字有多么的伟大。住房既然是一种商品,商品的意思只要钱。只要有钱就能买。


没有第二个元素的,没有限购的,没有房票的,没有任何一个规定说你只能买一套;没有说不是北京人不能买,天津人不能来北京,深圳不能买上海?没有这个说法的。也没有说经济适用房必须限价;只能卖8万不能卖10万;买了以后三年不许卖,5年不许买。没有这种说法。


当年这个产权是非常复杂,但是到了一个伟人的手里,他把所有的房子全部都改成了商品房。那么,后面的事情大家都知道了。

一股思潮

现在在我们这个国家,有一类人群,有一种思维,有一种声音,在发声。屌丝说,市场经济不好,九二南巡不好,改革开放不好。屌丝说,以前最好。最好是回到1976年,国家分配房子。住房、医疗、教育、公交,所有的东西全部是免费的。国家包干,屌丝说这个时代是最好。


屌丝期望的是什么?只要我在公司里面工作,工作了20年30年,你给我评一个职称,然后论资排辈,公司送你一套住房。


现在有一股势力,有一股言论,有一股思潮,他们希望回到1980年以前。


那么,我们可以看到最近几年,包括深圳的这个6月5号的新政,包括北京天津一些政策,其实我们是回到过去,回到1980年之前的房改。如果这些政策深圳彻底执行到家的话,就是回到1980年之前,就是否定了这个30年里面的所有改革开放。我不点评这个思想正确与否,说的太多,要喝咖啡的。


我就评论一下,为什么当年免费住房这天大的好事,为什么执行不下去?为什么1980年这个系统到最后是崩溃了,被迫要改革,被迫要开放了。


1980年是什么局面?大家有没有年纪比较大一点。经历过在当年的时代,他们都知道的。当年想分配一套房子,你要等30年。在单位里面要扯皮,党W书J他可以砍你,嫡系的人就可以早点分房子。你要是一个刺头,不听领导的话,你就排在最后面。分一套房子要打破头抢破头,勾心斗角无数的小人,这些我都忍了。


问题是什么?分来的房子还非常差,一室一厅,30个平米,40个平米砖不稳的房子,有时候还是漏风的,能不能住什么的都不管。


那么在1980年的时候,我们的住房是非常非常糟糕的,这些政府统包统筹计划经济。


计划经济的时候是没有房地产的,房子是免费的,但是非常的差。这个也不是重点。导致1980年真正不可持续的是什么?是财政。


就是商品房和政府免费分房子,真正的分水岭还不是质量,是财政。


财政做了什么事?1990年代,朱镕基做央行行长,后来做总理的考察了一圈全国。他说,我估计下一个经济增长点要靠房地产,这句话应该是95年说。


后来是什么?就是商品房改革。商品房市场化,商品房商品化。商品房改革以后,中国发生了翻天覆地的变化,最主要一点是什么?亏的几万亿变成赚起来了。本来是一个亏损大户,一下子变成了一个财神。


你问一下地方政府,没有房地产,北三县没有房地产,燕郊大厂没有房地产,他们活得下去吗?他们活不下去。没有房地产就没有高铁大桥航空航天海军陆军全部都没有,没有钱的。


房地产市场化的改革,它是使得一个巨大的财政包袱变成了巨大的财政盈余。那么我们今天讲这个讲座,我绝对不是为了批评什么什么政策,这个事情不能做,要喝咖啡的,我们讲的是利弊。把这个利弊摊开,放在桌子上讲清楚,应该怎么选,这事不归我,这个是领导的事情。

赚点小钱

按照目前的道路走下去,五年十年后会导致什么情况?财政崩溃。


我们整个国家的财政会不堪负担。如果你要回到房子不要钱,屌丝免费住房的话,那么我们的财政是不可负担的。这个不是一个观点,这个是科学。有了这个科学的基础,我们在接下来做分析,你应该怎么样因势利导,怎么样从里面套点小钱。


先讲一讲外国的经验。这个计划经济的想法,当年在国外也执行过,结局也是非常非常的惨。英国二战以后它执行了一个租金管制,就跟我们现在的限价是一样的。英国还执行了差不多30年的时间。结果如何?英国的房子质量特别差。政府说明不能卖高价,不能偷税漏税,而且不能钻洞,都堵住了。最后呢,房东就不愿意维修。旧房子再破再旧不会维修,不投钱。所以英国监管的结果是房屋质量非常差,伦敦老城就是没法住人的感觉。


加州呢,管制房屋,它不让你造新房子,这就导致了加州的房地产特别贵。同样两房的房子,在德州这10万美金价格,加州就要100万美金。加州导致的结果是房价暴涨,它并不是说调控使得房价降下来。


香港呢,有一个廉租房,也是二战结束以后,因为当时的人口涌入,房租起早,这个事张五常讲过的,香港的结局是拖鞋特别贵,就房东把房子租给你,只能租二十块钱一个月,但是呢我要卖一双拖鞋。那个拖鞋品牌2000块。这个房东香港是强制性卖一双拖鞋,也就绕过了管制。


还有一个例子呢,是日本。1988年,日本房子特别特别贵。当时日本政府采取了一个完全相反政策,它规定老百姓私人的土地也能造房子,结果是什么?房价暴跌。


是前面三个是涨,最后一个是跌。就因为日本放松了管制,所以导致的结果是暴跌。


商品房这个事情呢,它不仅仅是一个钱的问题,他还跟整个社会的逻辑、伦理、道理是联系在一起的。


为什么人类为追求正义而获得了富裕繁荣?是因为这件事情有道德的。那如果我们现在废除了商品房,退回到计划经济时代的话,不仅仅是财政上的问题,而且就是对于卖方的不道德,对于买家也不道德。这个道德和商业是完全紧密的在一起的。

计划经济时代

商品房取消了,大家回到1980年之前的计划经济的时代,会发生什么情况?一般会发生三个阶段。


第一个阶段,就是政策刚刚取消的时候,会是一场狂欢。

狂欢是什么?只有好处,没有坏处。第一批买经济适用房,第一批买什么限价房,包括今天这个买双喜,政府限价14万,房子卖给你8万,去摇号抽奖。只要你抽到了,会很兴奋,他觉得我白捡了一个皮夹子。这个道理就跟当年1967年公社运动,肯定是很开心的。公社吃饭不要钱,大家免费吃,第一年一定是狂欢的。深圳这个政策出现以后,包括北京的什么共有产权房,大家看看网络舆论,普遍表示很开心的,网络舆论绝对是正面,捡到便宜。


第二个阶段是什么呢?就是说当我们商品房逐渐被关闭,逐渐被取代,市场经济回到计划经济的过程中,会慢慢的财政枯竭。

以前你卖地有财政,到经济适用房土地就不能卖价钱。租售并举的结果,就是地出让金为零。最多就是3到5年的时间,我们会进入第二个阶段,就是财政慢慢的难以为继。


第三个阶段是什么呢?就是像当年中国也是搞免费住房免费医疗,搞了几十年就搞不下去了,没钱建设了。

到了70年代末期的时候,服务缩水。就你第一批的屌丝,给你一个三房两厅的经济适用房,第二批免费分两室一厅的,第三批的只能是一室一厅了。这个事情是一个非常连续自然的一个流程。而且,关注奥地利学派经济学的话,大家都知道这些书上都有,是标准流程。只不过,很多人没有想清楚,没有把这件事情跟我们这个商品房不再商品联系在一起。


大家都没有想清楚,这个商品房如果离开了,我们如果变成政策分房福利分房了,这些事情都会来的。等就五年十年的时间全部都会来。


那么有没有希望回到市场经济呢?我觉得的概率不大。目前思想界有这样一股思潮,它的力量是挺强大的。中国人已经有句老话叫做,不撞南墙不回头。计划经济我们搞了几十年,还是有人觉得1980年的福利是最好的政策。所以,这个事情一定要吃点苦头,他才会停下来的。短期之内,这个政策肯定是越收越紧,越来越回到计划经济的。这是一个非常非常看得见的结局。


如果有变数的话,就是金融危机。其实,如果我们回到十年前,2007-2008年也是在搞计划经济,搞经济适用,也是搞收紧贷款率之类的。但是,2009年不是遇到美国次贷危机嘛,有4万亿拿到手,一下子就把房地产拿出来作为支柱产业了,提振经济。所以,除非再次发生,否则计划经济是不可避免的。


那我们可以做什么?我们可以做的就是宣传科学。科学尚未普及,我们是不能改变历史,也不能改变政策,不能改变这个社会,我们能改变的是非常非常有限的。我们可以做的就是告诉大家这个科学真相以及对未来的路径的预测。我的预测就是在目前的思潮下,中国会重回计划经济。

对未来楼市的判断

如果计划经济是不可阻挡的,那么我们能不能在这个过程中,赚到一点小钱或者为个人谋一点点福利?套利。我们的判断是基于这样一个基础。


首先呢,重新回到福利分房,去除房屋的商品买卖属性只保留居住属性,这个思潮在短期之内是不可避免的。那么,到了2025-2030年,他会因为财政崩溃,原先的财神变成了一个窟窿,天天亏年年亏,亏到哪一天财政实在受不了了,会重新转头,重新市场化。


那么我们看90年代,市场化的时候做什么呢?买断。有一些人的父母有这个经验。一套房子按工龄算,按职称算,到这个级别,一万块钱就卖给你了。会以很低的价格卖给你,这个其实是个福利,就是你父母的房子是国家免费卖给你的。那么,可预期的未来,重新把十几种限价产权房,重新的商品化的过程中,也会发生一个买断。就是现在政府按照经济适用房标准,很便宜卖给你,到时候你再贴个一万块钱就可以转成商品房,会有这样一个商机。


第二个是什么呢?份额。像北京现在搞这个公有产权房,购房的只有50%份额,国家要占四成。等到2025年重新市场化的时候,国家占有的层数会是很便宜的,他不可能按照市场价给你的。这是一个商机。


然后,目前市场上少数的商品房,会高端化,精品化。就是经济适用房都是穷人住的,面积也很小,品质也很糟。最后还剩一点点商品,就是给有钱人住的。有钱人的房子呢,会非常非常高端化,这里面会有一定的商机。所以,有人问北京的房价会涨还会跌,那我肯定是回答会涨。


还有一个最最最最简单的,最大的最直观的套利机会是什么?通货膨胀。目前中国的这个经济形势,可以说,赚钱的行业一条一条跨掉,但是政府的支出是没有减少,只有可能增加。那么会导致什么结果?呢就是如果房地产这个夜壶,永远不提起来的话,一定会滥发纸币,通货膨胀会是一个大概率的世界。


然后,通胀里面可以赚一点点的小钱。这个通胀的手法呢,大家已经都懂了,讲过很多次了,我就不再讲。

天津可以落个钩子

今天我受天津观澜的邀请,来这里做个讲座。既然是商业出演的,肯定是有商业东西。再讲一小段关于天津的问题,天津有没有前途?能不能再做呢?


天津的定位是什么?天津是一个直辖市,中国第三个直辖市。但是,没有什么人把天津当成老三,最近的经济排名也滑倒了第八第九,天津就是空有一个直辖市的名字,但是跟这个梗都不是很匹配。


天津的楼市,已经经历了两年的下行期,从两年前就开始以每个月百分之一的这样一个跌幅,零零碎碎已经跌到两成左右了,我们可以认为天津已经一个比较压紧的一个低谷期。


低谷其实不是坏事。天津政府也很清楚,他也是希望改革图强,希望可以把天津重新带上去。搞了这样一个“海河计划”。关于这个计划呢,之前也写过分析文章,认为他这个属于卖家当老大。那么天津的后事应该怎么样呢?我昨天晚上跟这个天津团队开了一个会,最后得出了一个结论,就是四个字:小赌怡情。


我们对天津的一个主调是小赌怡情,或者说呢,落个钩子即可。因为天津这个“海河计划”能不能成功,最后能找到多少的人或者说多少的人才进入天津,还有待商榷,未来还是很多变数的。

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